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在新經(jīng)濟形勢之下，高效利用存量不動產(chǎn)成為國有企業(yè)提升資產(chǎn)效益重要且必要的手段。
近日，在戴德梁行北京不動產(chǎn)市場年中發(fā)布會上，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部董事、北區(qū)新經(jīng)濟業(yè)務(wù)負責(zé)人金廉政向《中國經(jīng)營報》在內(nèi)的媒體分享了國有資產(chǎn)盤活的價值及經(jīng)驗。
在金廉政看來，國有企業(yè)盤活存量資產(chǎn)的過程不僅是對資產(chǎn)合規(guī)及運營現(xiàn)狀的梳理，從而推動資管業(yè)務(wù)優(yōu)化、實現(xiàn)戰(zhàn)略升級，同時對于打通各層級、區(qū)域資產(chǎn)、構(gòu)建業(yè)財一體化管理體系，塑造具有特色的市場優(yōu)勢有著重要意義。
資產(chǎn)管理精細化轉(zhuǎn)型
隨著市場進入存量時代，資產(chǎn)管理需要從簡單的“管”字至上、運營管理成本控制，向精細化的資產(chǎn)運營管理轉(zhuǎn)變。
金廉政分享道，目前眾多央企和北京市屬國企在集團層面紛紛成立資產(chǎn)管理公司、資產(chǎn)管理平臺或資產(chǎn)管理部，其目的就是將管理視角從單純的財務(wù)管理，提升到資產(chǎn)運營層面，對整體資產(chǎn)進行系統(tǒng)梳理和管理。
過去，國企管理資產(chǎn)往往局限于出租和基礎(chǔ)物業(yè)管理。然而，面對當(dāng)前寫字樓市場嚴(yán)峻的競爭環(huán)境，如何抓住有限的新增租戶需求，提升項目自身價值，關(guān)鍵在于實現(xiàn)“三管合一”——即運營管理、資產(chǎn)管理和物業(yè)管理的深度融合。
金廉政指出，物業(yè)管理是基礎(chǔ)，運營管理和資產(chǎn)管理則側(cè)重于項目的精細化經(jīng)營，思考如何在基礎(chǔ)服務(wù)之外，從項目運營和增值角度提供更優(yōu)的管理模式。
金廉政強調(diào)，當(dāng)前企業(yè)普遍面臨資金壓力，監(jiān)管層也通過政策（如基礎(chǔ)設(shè)施REITs）為企業(yè)提供資產(chǎn)盤活渠道和工具。同時，資本市場對不動產(chǎn)充分開放。因此，國有資產(chǎn)管理端必須形成“以終為始”的全鏈條管理思維，將項目未來資本化退出作為管理的終極目標(biāo)。
這要求在整個資產(chǎn)運營管理中實現(xiàn)更高水平的精細化和效率。傳統(tǒng)的“收租綁定大客戶”模式面臨企業(yè)資金壓力和項目運營難題的雙重挑戰(zhàn)，唯有打通“投融管退”全周期，才能有效應(yīng)對。
他同時提出，數(shù)字化是提升資產(chǎn)管理效率的關(guān)鍵。過去，許多集團內(nèi)項目公司各自為政，缺乏集團層面的統(tǒng)一規(guī)劃和運營協(xié)調(diào)。而通過搭建管理平臺系統(tǒng)實現(xiàn)數(shù)字賦能，集團可以實時跟蹤各資產(chǎn)表現(xiàn)、預(yù)判發(fā)展趨勢，從而優(yōu)化資源配置、協(xié)調(diào)租戶策略。比如可以引導(dǎo)租戶在集團內(nèi)部不同品質(zhì)的樓宇間流動。
金廉政認為，數(shù)字化賦能不僅提供財務(wù)臺賬，更提供運營臺賬，能清晰識別租約到期情況，主動啟動續(xù)租談判，搶占市場先機，這對于精細化資產(chǎn)管理至關(guān)重要。
挑戰(zhàn)與應(yīng)對方案
基于多年服務(wù)央企及地方國企的經(jīng)驗，金廉政表示，國有資產(chǎn)管理普遍面臨四大核心問題。
一是家底未摸清：許多國企對其資產(chǎn)邊界、底層信息掌握不清。
二是價值待提升：大量老舊國有資產(chǎn)，其物業(yè)品質(zhì)、類型與區(qū)域發(fā)展嚴(yán)重錯配，地塊價值雖存，但運營實現(xiàn)的價值較低。
三是管理效能低：過去依賴內(nèi)部關(guān)聯(lián)客戶，缺乏市場化競爭意識和能力。當(dāng)市場競爭加劇、價格透明、增值服務(wù)要求提高時，運營團隊若缺乏敏銳的市場判斷和快速調(diào)整能力（如及時調(diào)整租賃策略），極易導(dǎo)致客戶流失和樓宇空置。
四是發(fā)展難持續(xù)：傳統(tǒng)“吃瓦片”（依賴租金）模式缺乏長期規(guī)劃。項目只要滿足租金和國資備案要求即可出租，未考慮客戶業(yè)務(wù)調(diào)整或退出后的可持續(xù)發(fā)展問題。一旦客戶變動，資產(chǎn)或運營體系難以持續(xù)。
針對上述問題，眾多企業(yè)已在探索解決方案。
金廉政分享道，針對資產(chǎn)梳理與分級定崗，首要任務(wù)是盤清家底，并基于市場化診斷和評價對資產(chǎn)進行分級分類，如優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、需盤活資產(chǎn)、瑕疵資產(chǎn)等。針對不同等級資產(chǎn)制定差異化的管理和管控模式。他同時提醒，并非所有資產(chǎn)都能盤活，需區(qū)分哪些具備通過投資撬動運營的條件。
在資產(chǎn)價值提升路徑方面，他表示，首先要解決瑕疵資產(chǎn)合規(guī)性問題，這是價值提升的前提。無論是改造、資本化運作還是融資，首要解決項目合規(guī)性問題，如產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃等，需明確瑕疵能否解決，以及解決路徑和成本。
在推進城市更新項目時，對于老舊物業(yè)，需評估其業(yè)態(tài)、品質(zhì)是否適配區(qū)域發(fā)展。探索改變規(guī)劃、重新開發(fā)閑置土地或進行二次開發(fā)的可能性。需尋找合作資源方、開發(fā)商，并設(shè)計合理的收入分配模式。
此外，針對運營增效，他表示，應(yīng)側(cè)重于“軟件”層面的調(diào)整，無須大量硬件投入。例如，改變僵化的租金定價策略，使其更靈活、市場化；調(diào)整目標(biāo)租戶類別；優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容（如面積切分、裝修投入策略）；拓展招商和運營渠道，引入市場化第三方合作機構(gòu)賦能；優(yōu)化物業(yè)管理和資產(chǎn)管理成本及模式。
在實現(xiàn)資產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展方面，核心在于解決退出、資金和管理標(biāo)準(zhǔn)化問題。據(jù)金廉政介紹，當(dāng)前資本市場對持有型不動產(chǎn)的退出渠道日益多元，除公募REITs外，私募REITs也發(fā)展迅速，對底層資產(chǎn)要求相對寬松（涵蓋商辦綜合體、酒店等多種物業(yè)）。
無論選擇何種金融工具或交易模式，最終需吸引投資人，這要求項目運營在收益和成本控制上滿足金融產(chǎn)品的篩選偏好。因此，項目運營需設(shè)定清晰的退出目標(biāo)和預(yù)期規(guī)模。
他強調(diào)，在戰(zhàn)略定位與管理標(biāo)準(zhǔn)化上，集團層面需形成清晰的資產(chǎn)管理戰(zhàn)略定位，要考慮清楚是簡單出租還是追求長期價值最大化，并建立標(biāo)準(zhǔn)化的管理工具和流程，提升運營團隊的管理規(guī)范性和效率，使之更匹配市場化主流需求。
來源：中國經(jīng)營報
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